Tovább folytatódott az áremelkedés a földpiacon.

Az FHB Termőföldindex 2013-ban az elmúlt 13 év legnagyobb emelkedését mutatta reál értelemben. Az árak emelkedését elsősorban az segítette elő, hogy sokan még az új Földforgalmi törvénnyel bevezetésre kerülő intézkedések előtt igyekeztek földtulajdont vásárolni. Az árnövekedés folytatódott 2014 elején, ugyanakkor nominálisan és reál értelemben egyformán elmaradt az elmúlt két évet jellemző emelkedéstől, körülbelül a 2011-es évben tapasztalható trenddel egyezik meg. A földtulajdonosok támogatásokból és terményekből származó hozama változatlanul kedvező. A következő fejezetek részletesen bemutatják a termőföldpiacot jellemző folyamatokat.

1. FHB Termőföldindex

Rekord mértékben nőtt a termőföldek ára 2013-ban

Az FHB Termőföldindex 2013-as növekedése reál értelemben 13 éves rekordot ért el. Tavaly 17,2%-os emelkedést mért az Index, ami az inflációval korrigálva is 15,2%-os reál áremelkedést jelent. Az eddig beérkezett adatok szerint 2014 első negyedévében lassuló ütemben ugyan, de tovább folytatódott az áremelkedés. A 2013-ban mért 268,3-as szintről majdnem 283-ra emelkedett az FHB Termőföldindex nominális értéke.

2014 első negyedévében a fogyasztói árindexszel deflált Termőföldindex értéke szintén 5,4 százalékos növekedést mutatott: 146,1-re emelkedett a korábbi 138,6-ról. A reál értelemben vett drágulás ugyan egyelőre elmarad a tavalyi év kiugró értékétől. A később bemutatandó szabályozási változások ismeretében elmondhatjuk, hogy lezárult egy korszak a magyar földpiac történetében. A hosszú távú szabályokat rögzítő, a tulajdonszerzést nehezítő földtörvény előtt a kereslet megnőtt a hazai termőföld iránt, így az utóbbi két és fél évben, - a Tulajdonszerzési szigorítás előtti évek korszakában - 39,9%-kal nőtt a termőföld ára.

A tavalyi jelentős növekedés az új Földforgalmi törvény által generált földpiaci változások elkerülése miatt megnövekedett keresletet tükrözi. Erre utal az is, hogy a korábbi kiadványban feltárt összefüggés a terményhozamok és a földár-változás között nem magyarázzák meg a növekedés rekord mértékét. Kiadványban ezért részletesen foglalkozunk az új Földforgalmi törvény tartalmával és lehetséges következményeivel is.

2. Részpiacok áralakulása

2.1. A szántók áralakulása

A művelési ágak közül a legjelentősebbnek számító szántó esetében az átlagár jelentősen növekedett 2012-höz képest: 2013-ben már átlagosan 945 ezer Ft-ot kellett fizetni egy hektárnyi szántóterületért, míg egy évvel korábban csak 823 ezer Ft-ot.

Előző elemzésünk eredményeihez viszonyítva látható, hogy a nagyon enyhe, fél százaléknál kisebb csökkenést produkáló Közép-Dunántúl kivételével minden régióban emelkedtek a szántóföldárak. A legmagasabb, az országos átlagot meghaladó árakat Közép-Magyarország, Közép-Dunántúl, Nyugat-Dunántúl és Dél-Dunántúl esetében figyelhetünk meg 2013-ban. Az első helyezett Nyugat-Dunántúl régióban egy hektárnyi szántóért átlagosan több mint egymillió forintot kellett fizetni, egy, az országos átlagot meghaladó, 15,8 százalékos áremelkedést követően. Szintén folytatódott a drágulás a Dél-Dunántúlon, ahol a tavalyi évben a legnagyobb, több mint 34 százalékos ugrást produkálták az árak, ezáltal a térség a közel 1,1 millió forintos hektáronkénti szántóárával jelentősen az országos átlag fölé emelkedett. Az árak növekedése folytatódott a Dél-Alföldön is, több mint 17 százalékkal. A legolcsóbb régió továbbra is Észak-Magyarország, annak ellenére, hogy itt több mint 30 százalékos volt az árnövekedés.

2.2. Művelési ágak szerinti folyamatok

A művelési ágak árváltozását tekintve különböző trendek azonosíthatók. A szántók ára 2007 óta folyamatosan növekszik, a 2013-as átlagár a 6 évvel ezelőtti bázist több mint 80%-kal haladta meg. Szintén átlagon felüli az erdők 60%-os drágulása, a gyep és szőlő művelési ágak árnövekedése viszont jóval alacsonyabb: 40%-ot sem ér el a vizsgált időszakban. A gyümölcsösök ára kezdetben még visszaesett, de az utóbbi pár évben egyre erőteljesebben növekedett. 2013-ban a legnagyobb áremelkedés is ezt a művelési ágat érintette, a drágulás 20 százalékos volt. Szintén jelentős, több mint 17 százalékos volt a pozitív irányú elmozdulás a szántóárakban.

Az egyes művelési ágak szántóhoz viszonyított becsült átlagárait és azok heterogenitását szemlélteti. A gyep-rét-legelő és a nádas művelési ágakban jóval alacsonyabbak az átlagárak, és ehhez magas szórás társul, vagyis az árak erőteljesen ingadoznak ezekben a művelési ágakban. Ehhez képest a gyümölcsösök és szőlők átlagára homogénebb és valamelyest magasabbak a szántókénál. Kiemelkednek a halastavak, ahol viszonylag stabil és jóval magasabb becsült átlagárak tapasztalhatók. Szintén nagy az átlagárak ingadozása az egyik legdrágább, a szántókhoz képest 37 százalékos árprémiummal rendelkező kert művelési ágban. A prémium nagysága elsősorban a belterületiségnek, a közművesítettségnek köszönhető, míg az árak ingadozása az eltérő térségi adottságokkal magyarázható.

3. Parcellaméretekkel kapcsolatos összefüggések

Ha a 2013-as év tranzakcióit átlagos és tipikus parcellaméret besorolás szerint vizsgáljuk, az erdőterületek mindkét méretbesorolás alapján kiemelkedő nagyságúak. A legkisebb átlagos méretben a szőlő illetve gyümölcsös területeket értékesítették, közöttük a tipikus parcellaméreteket tekintve még kisebb a különbség. A jellemző területnagyság mind a kettőnél 3000 négyzetméter (0,3 hektár) körül van. Bár az átlagos értékesített gyep, rét és legelő 2,44 hektáros, és a szántó ettől némileg elmaradva 2,12 hektáros volt 2013-ban, a tipikus parcellaméretek ennél jóval kisebbek, alig háromnegyed hektár körül alakultak. Minden művelési ágnál néhány nagyobb tranzakció emeli az átlagot.

Gyakori a földtulajdont érintő tranzakcióknál, hogy az adásvétel nem az egész parcellát érinti, hanem annak csak résztulajdonát. Így előfordulhat, hogy az egész parcellát megvásárolni szándékozónak több, az adott földterületen részarány-tulajdonnal rendelkező tulajdonossal kell megállapodnia. Művelési áganként vizsgálhatjuk a teljes parcellát érintő tranzakciók részarányát, valamint az átlagos parcella részarányt (3.2. ábra). Azoknál a művelési ágaknál a legnagyobb a teljes parcellaterületet érintő tranzakciók részaránya, amelyeknél az adatbázisban kisebb átlagos adásvételi parcellaméretet figyelhetünk meg. Ezzel szemben az erdőknél a tranzakciók átlagosan a teljes parcellaméret alig több, mint 30 százalékát érintik. A szántó, illetve a gyep, rét, legelő kategóriákban a teljes parcellát érintő tranzakciók aránya nem éri el az 50 százalékot, ami az elaprózódott birtokszerkezet jó bizonyítéka. A teljes parcellát érintő tranzakciók aránya a dél-, és nyugat-dunántúli régiókban a legalacsonyabb, az alföldi régiókban és Észak-Magyarországon pedig a legmagasabb.

Birtokegyesítésnél a kis részaránnyal rendelkező tulajdonosok hajlamosak magasabb fajlagos árat kérni birtokukért, különösen akkor, ha már csak az utolsó töredéktelkét nem tudta megvásárolni a jövendőbeli tulajdonos. Ez a jelenség a tranzakciós adatbázisunkban is látszik. Az 5000 négyzetméteresnél kisebb parcellák esetében ábrázoltuk a tranzakciók négyzetméterárainak százalékos megoszlását aszerint, hogy az adásvétel tárgya a parcella kis része (50% alatti) vagy nagyobb része (50%, vagy afeletti) volt. Az olcsóbb parcellák nagyobb arányban voltak magas részarányú tulajdonban, míg magasabb árakat figyelhetünk meg az alacsony részarányú parcellák esetében.

A termőföld tranzakciókat a parcella alapterülete szerint besorolhatjuk négy, közel egyenlő elemszámú kategóriába:

I.0,5 hektár alatti,
II.0,5 és 2 hektár közötti,
III.2 és 10 hektár közötti, illetve a
IV.10 hektárnál nagyobb földterületek.

Általánosságban elmondható, hogy az alacsonyabbtól a magasabb kategóriák felé haladva csökkennek a fajlagos árak, tehát a nagyobb földterületek négyzetméterre vetített ára alacsonyabb. Ez a fajta "lejtő" nem egyformán rajzolódik ki minden művelési ágnál. Egyes esetekben egyenletesebb a tendencia (pl. szántó, erdő, gyep, rét, legelő, gyümölcsös), máshol (pl. halastó, nádas, kert) nagyobb az ugrás a kategóriák között. A szőlőknél pedig úgy tűnik, nincs hatással az átlagos négyzetméterárra a parcella területe.

4.2. Változik a támogatási rendszer

Az agrártámogatási rendszer jelentősen átalakul 2015-re. A Közös Agrárpolitika (KAP) reformjával összhangban a korábbi egyszerűsített terület alapú támogatások helyett a támogatásokat többféle jogcímen lehet majd lehívni. Az alaptámogatás és a zöldítés együttesen teszik majd ki a mostani területalapú támogatás összegét. A jelenlegi támogatási összeg (hektáronként 226 euró, körülbelül 68 ezer forint) 30 százaléka zöldítési támogatás címén lesz elérhető, ha a termelők teljesítik a megfelelő - vetésszerkezetre vonatkozó - előírásokat. A területalapú közvetlen támogatás a korábbi összeg 70 százalékával egyezik majd meg, ez esetében azonban itt életbe lép a támogatáscsökkenés, illetve egy támogatási felsőhatár, vagyis degresszív rendszer jön létre, illetve a kifizethető támogatás összege is maximált 2015-től. Jövőre a hektáronkénti terület alapú támogatás 226 euró lehet, melyből az 1037 hektáros területi korlát alapján a Minisztérium vélhetően 144-146 eurós alaptámogatással számol. A zöldítési támogatás hektáronként körülbelül 24 ezer forint körül várható, míg az alaptámogatás 43,5 ezer forint lehet.

A bejelentés szerint, körülbelül 1037 hektártól, vagyis 150 ezer eurós összetámogatási összeg fölött csak a támogatási összeg 95 százaléka kerül kifizetésre, míg 1200 hektártól, 173 640 eurós össztámogatási összeg fölött a SAPS támogatásokat teljesen elvonnák. A támogatási struktúra átalakításának célja, hogy rendszer jobban támogassa a kis-, közepes és a családi gazdaságok versenyképességét. A kormányzati kommunikáció alapján a szabályozás célja, hogy a nagyüzemek mostani 50 százalékos aránya 20 százalékra csökkenjen.